V realitnej praxi sa veľmi často stretávam s ponukami na ktorých ešte viazne záložné právo v prospech banky z dôvodu, že predávajúci danú nehnuteľnosť nadobudli vďaka pomoci pri financovaní zo strany banky, teda hypotekárnym úverom alebo úverom na bývanie. Často sa mi aj stáva, že klienti sa pýtajú či je vôbec nehnuteľnosť možné predať, keďže má na sebe ťarchu.
Vo väčšine prípadov je predaj možný ale treba dôkladne pripraviť celý postup a zladiť termíny, nakoľko všetky potrebné úkony podliehajú schváleniu zo strany banky a to niekedy môže trvať rádovo aj niekoľko týždňov a niekedy aj zmariť celý proces. Zložitý prípad je hlavne ak výška zostatku úveru presahuje cenu za ktorú sa nehnuteľnosť predáva, alebo sa ťarcha presúva na inú nehnuteľnosť ale poďme na to celé postupne a v tomto prípade sa tvárme, že sme predávajúci.
- Predať nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom je možné, dokonca ide o častý realitný prípad nakoľko dnes už väčšina kupujúcich využíva pri kúpe nejakú formu úveru, či už je to hypotéka alebo úver na bývanie, prípadne aj spotrebný úver.
Predaj takto zaťaženej nehnuteľnosti je trošku náchylnejší na chyby a hlavne neskúsený maklér alebo samopredajca sa môže ľahko zamotať. Pri dodržaní nasledovného postupu by ale malo všetko prebehnúť hladko. Pre zjednodušenie si nazačiatok prejdeme postup pri zostatku úveru nižšom ako predajná cena (to je viac ako 90% prípadov) a budeme riešiť situáciu, že úver sa v rámci kúpy vyplatí, t.j. ťarcha sa nebude presúvať na inú nehnuteľnosť:
- pred celým predajom je dôležité zistiť predbežne a orientačne zostávajúcu dlžnú sumu voči banke a zároveň podmienky predčasného splatenia dlhu predávajúceho a nezabudnúť aj na preverenie termínov, t.j. aký dlhý čas má banka na vystavenie záväzného súhlasu na splatenie dlhu. Spravidla orientačný zostatok úveru dostanete v banke na počkanie alebo si ho môžete pozrieť cez svoj internetbanking. Vystavenie potvrdenia je závislé od banky a stretol som sa s vystavením na počkanie ale aj s vystavením v lehote do 30 dní a naozaj to aj 30 dní trvalo. Závisí od banky a preto odporúčam preveriť,
- ak má kupujúci hotovosť tak ho informujte o daných skutočnostiach a prípadne informujte aj jeho právnika alebo realitného makléra či finančného poradcu, ak nehnuteľnosť financuje kupujúci úverom tak treba samozrejme zahrnúť tieto skutočnosti aj do celého procesu schvaľovania, jednoducho aby jeho bankár túto informáciu mal a aby sa počítalo s danou skutočnosťou pri celom obchode,
- po schválení úveru kupujúceho môžete požiadať o vystavenie súhlasu s predčasným splatením vášho úveru a prípadne aj s vystavením potvrdenie o súhlase so zriadením záložného práva na druhom mieste (v praxi sa už moc nevyžaduje a ide o to aby sa mohli banky vzájomne vysporiadať a byť zapísané „za sebou“ na liste vlastníctva ako záložný veritelia). Banka Vám väčšinou do 2 týždňov dané potvrdenie vystaví a uvedie v ňom hlavne termín, do ktorého majú byť peniaze zaplatené a prípadné poplatky a pokuty, zjednodušene celú sumu ktorú máte uhradiť aby záložné právo zaniklo. Dajte si pozor na to ak je čas medzi tým kedy podpíšete vy kúpnu zmluvu a termínom ktorý vám dá banka na zaplatenie veľmi krátky, môže sa stať že to potom váš kupujúci nestihne a celý proces budete musieť robiť ešte raz,
- potom ako disponujete potvrdením a súhlasom s predčasným splatením môžete ho ako podklad zaslať kupujúcemu resp. právnikovi alebo človeku ktorý vám na obchod dohliada aby vedel tieto sumy a termíny zladiť a zakomponovať do kúpnej zmluvy. Ideálny stav je, keď máte zmluvu zladenú s potvrdením a potom to zjednoduší pre kupujúceho celý proces čerpania jeho úveru aj vyplatenia vašej banky,
- termín, ktorý vám dá banka na vyplatenie vášho úveru môže byť kľudne aj 2-3 týždne po podpise kúpnej zmluvy a nemusíte si robiť starosti, väčšina bánk do potvrdenia dá vnútorné číslo úverového účtu a peniaze si tam na daný termín počkajú,
- originál daného potvrdenia často vyžaduje kupujúci alebo určite jeho banka ak si berie úver k tzv. čerpaniu úveru.
- už Vám iba zostáva podpísať kúpnu zmluvu, doriešiť platbu zo strany kupujúceho ktorú dostanete priamo vy a môžete sa tešiť že ste to celé zvládli.
Čiže zjenodušene je možné to zhrnúť tak, že nehnuteľnosť predáte bez väčších komplikácií aj s úverom banky a to tak že Vám kupujúci zaplatí rozdiel medzi cenou za ktorú kupuje a vašim zostatkom úveru a poplatkami a zvyšnú časť dostane vaša banka. Čiže každý v tomto procese dostane to čo mu patrí.
Najčastejšie chyby sa dejú v nedostatočnej pozornosti na prípravu a predávajúci často nepožiada o vyčíslenie úveru alebo oň požiada príliš skoro a potom sa termíny nestihnú. Ďaľšou vecou kedy si treba dať pozor je že niektoré banky nechávajú vyplácať zostatok úveru priamo na osobný účet predávajúceho a je na jeho svojvôli či potom peniaze neprevedie inam. Tu by si mali hlavne kupujúci dať veľký pozor aby im potom na nehnuteľnosti ťarcha neostala visieť.
Ideálne je, ak máte na nehnuteľnosti úver tak si nechať na celú transakciu minimálne dohliadnuť skúseným maklérom, právnikom (ale takým čo robí realitné právo) alebo aspoň skúseným finančným poradcom. Taktiež zmluvnú dokumentáciu málokedy zvládne pripraviť samopredajca bez skúseností.
Ak Vám uvedené informácie prišli užitočné tak budem rád ak mi napíšete, prípadne ich budete zdieľať a v prípade ak poznáte jednoduchšie riešenia, tipy a triky alebo máte osobnú skúsenosť s nejakým problémom pri takomto spôsobe predaja, napíšte.
Ing. Ján Ratulovský | realitný maklér
