ANALÝZA AKTUÁLNEJ SITUÁCIE NA REALITNOM TRHU
Priemerná cena v SR
2714 EUR /m2
Údaje z Národnej banky Slovenska za 3Q/2022
Index dostupnosti bývania
143
Koľko priemerných výplat je potrebných na kúpu bytu 70 m2
Priemerná cena / m2 celá SR (november 2022)
Ako realitní makléri vnímame hlavne výrazné otočenie sentimentu a odkladanie nákupných rozhodnutí kupujúcich a taktické vyčkávanie na cenový pokles.
Tiež evidujeme výrazné zníženie počtu obhliadok a dopytujúcich klientov.
V porovnaní s predcházajúcimi mesiacmi a hlavne v porovnaní s vrcholovou cenou 2902 EUR/m2 zo septembra došlo k dôležitému hlavne psychologickému zlomu neustále stúpajúceho trendu a ceny priemerne začali klesať ako sme predpokladali. Prepad cien bude v ďalšom kvartáli číselne určite vyšší nakoľko štatistiky NBS sú vyhodnotením stavu na trhu s 2-3 mesačným zdržaním. Pri rastie priemernej mzdy a poklese cien predpokladáme relatívne zlepšenie indexu bývania, dostupnosti však neprispejú zvyšujúce sa sadzby hypotekárnych úverov a rastúce ceny energií budú tiež veľkou brzdou. Náš odhad poklesu cien je na úrovni 15 – 20% pod vrcholové trhové ceny. Pri výraznejšom zvýšení sadzieb môže byť pokles cien aj viac ako 20%.
Ceny v Žiline august 2022, 2021 a 2020
Vývoj cien nehnuteľností vs. priemerné mzdy
Na tomto grafe aktuálne vidieť že v 1Q/2019 došlo k výraznému odtrhnutiu a zrýchleniu rastu priemerných cien realít oproti rastu miezd v hospodárstve. Tento prudký rast bol poháňaný hlavne znižovaním úrokových sadzieb hypotekárnych úverov. Došlo tak k nadhodnoteniu cien nehnuteľností a výraznému zhoršeniu dostupnosti bývania. Rast cien nehnuteľností výrazne tahali nové developerské projekty v Bratislave a krajských mestách ale % rastom nezaostávali ani lokality s investíciami kde došlo k medziročným nárastom cez 30%. Príkladom je investícia Jaguar Land Rover v Nitre. Dopyt výrazne poháňal aj zdanlivo vysoký výnos z nájmu keď pri nízkych úrokoch sa mnoho nehnuteľností vedelo „splácať samo“. Aktuálne sa situácia mení a vidíme už pravdepodobne na cenový vrchol.
Výber z inzercie - ponukové ceny za 3i - 70 m2 december 2022
Výber z inzercie - ponukové ceny za 3i - 70 m2 august 2022
DOSTUPNOSŤ BÝVANIA
INDEX DOSTUPNOSTI BÝVANIA
Index dostupnosti bývania je jednoduchý prepočet, ktorý vyjadruje koľko mesačných priemerných výplat je potrebných na kúpu bytu o výmere 70 m2 v prípade, ak by cena za m2 bola na úrovni aktuálneho priemeru pre celú SR. V 2Q/2008 dosiahol úroveň 150 a aktuálne je úrovni 143 čím atakuje zlé úrovne z obdobia okolo roku 2008.
INDEX DOSTUPNOSTI BÝVANIA S ÚVEROVOU POLOŽKOU SP21
Nakoľko tento index vôbec nezohľadňuje výrazný vplyv úrokovej sadzby na dostupnosť bývania, ktoré je zväčša financované hypoúvermi zohľadnili sme tento faktor v Indexe dostupnosti bývania s úverovou položkou SP21. Tento index hovorí o tom, koľko výplat potrebujete na kúpu 1m2 za priemernú cenu v prípade, ak máte priemernú úrokovú sadzbu na úvere a financujete 70% z ceny nehnuteľnosti úverom, pričom nezahŕňa splátku istiny, nakoľko táto už je súčasťou ceny za m2, ktorý kupujete. Z tohto vidieť že vďaka vplyvu úrokových sadzieb je dostupnosť bývania na tom o niečo lepšie práve vďaka zatiaľ ešte nízkym úrokom ako v 2Q/2008, kedy začínala praskať realitná bublina v USA, čo viedlo následne k poklesom cien nehnuteľností. Taktiež vidno, že od roku 2009 sa výrazne zlepšovala dostupnosť bývania aj napriek rastu cien a zlom nastal až v poslednom kvartáli 2020, kedy už výrazný rast cien dostupnosť zhoršil.
REALITNÝ TRH | Faktory ovplyvňujúce vývoj
Stúpajúce úrokové sadzby hypoték
Ľahko dostupné úvery a dlhodobý pokles sadzieb na hypotekárnych úveroch umožnil bujaré financovanie a nafúkol finančné možnosti väčšiny kupujúcich. Taktiež v sektore investičných bytov je obrovský rozdiel v tom čo Vám ostane v peňaženke ak prenajímaný byt splácate a z úročenia 1% prejdete na 3,5%. Dlhodobé kvantitatívne uvoľňovanie peňazí v kombinácii s napätím kvôli konfliktu na Ukrajine a celkovým neudržateľným rastom dlhov spôsobilo neočakávanú vysokú infláciu a úroky budú musieť rásť.
Vysoká inflácia
Paradoxne a v rozpore s logikou infláciu developeri a stavebné firmy prezentujú ako dôvod na zvýšenie cien. Výsledkom však bude skôr neochota stavať a kupovať, zvyšovanie rozdielu cien medzi úplne novými nehnuteľnosťami a staršími bytmi prípadne zánovnými bytmi v už dokončených nových projektoch. Zvýšenie úrokov dosť pravdepodobne spôsobí zamrazenie niektorých pripravovaných stavieb a môže spôsobiť aj vážne problémy s financovaním klientov, ktorí síce zložili zálohy, ale rátali s dofinancovaním po kolaudácii. Z dlhodobého pohľadu síce inflácia spôsobí rast cien, ale až potom ako sa premietne do vyšších platov/príjmov čo má určitú zotrvačnosť. Dokiaľ toto nenastane tak spôsobí akurát to, že za rovnaké peniaze si dovolíte menej a obmedzí sa tým spotreba.
Ceny energií nepredvídateľne kolíšu
Domácnosti sú vyplašené z hroziaceho zdražovanie energií a tovarov, ktoré je znásobené šialenými výkyvmi podkladových komodít, cien plynu a elektriny na burzách. Každý deň nová hrozba podtrhnutá emotívnymi nadpismi a zdieľaním na sociálnych sieťach. Ešte väčším problémom je kolísanie neregulovaných cien pre veľké firmy, správcov budov, vlastníkov reštaurácií, hotelov, výroby.
Dopyt ktorý predbehol reálnu potrebu
Veľa potenciálnych záujemcov sa chopilo šance skôr ako potrebovali reálne bývať a keď videli rýchly rast cien a úroky takmer zadarmo tak proste nakupovali. Na dopytovú stránku trhu to pôsobilo ako stroj času a potrebu bývania z budúcnosti si kupujúci vyriešili už počasť pandémie alebo tesne po nej. Táto situácia tiež ďalšiemu nafukovaniu cien neprispieva.
Spľasnutý dopyt a zlý sentiment
Z trhu v priebehu 2-3 mesiacov doslova zmizlo množstvo kupujúcich. Veľká časť si nemôže dovoliť už „ísť tak vysoko“ a narazili na svoj cenový strop a ešte väčšia časť vyčkáva ako sa situácia vyvinie. Investičné nákupy financované hypotekárnymi úvermi sú teraz už tiež raritou. Neustále bombardovanie negatívnymi ekonomickými správami a obavy o životnú úroveň tiež utlmujú nákupné nálady.
Nezdravý rast cien
Rast cien nehnuteľností sa odtrhol od reálneho rastu príjmov obyvateľstva a ekonomických ukazovateľov. Aj napriek pandemickej kríze, hroziacej dlhovej kríze a iným faktorom, ktoré by mali skôr rast obmedzovať tak sa do sektoru nehnuteľností dostalo príliš veľa lacných peňazí len vďaka ochote bánk úverovať tento sektor a ochote dlžníkov sa zadlžovať kvôli nízkym úrokom.
PREDPOVEĎ
Aj napriek protichodným informáciám z médií a aktuálne ešte stále stúpajúcim štatistikám už vidíme zmenu správania kupujúcich na trhu a časté zhoršené podmeinky financovania. Osobne s ohľadom na vyššie uvedené indexy a sentiment na trhu vidím priestor na stagnáciu cien a možnú korekciu na úrovni -15% až -20%. Nepôjde však o zrútenie trhu ani strašidelný pokles, ale skôr by som nazval takúto korekciu zreálnením cien. Všetko však závisí hlavne od ďalšieho vývoja dlhovej krízy, vojny, úrokových sadzieb a tiež vývoja inflácie. Neberte túto predpoveď ako investičné odporúčanie a ak ste rodina či jednotlivec čo potrebuje bývať vyriešte svoju situáciu čo najskôr čo najlepšie bez ohľadu na krátkodobé výkyvy na trhoch. História ukázala, že ceny z dlhodobého pohľadu aj tak nakoniec narastú vyššie ako bol ich posledný vrchol.
O mne
Ako realitný maklér pôsobím už od roku 2008. Vstup do realít som perfektne načasoval a prvú vlastnú firmu som začal riešiť tesne pred prasknutím realitnej bubliny a pádom Lehman Brothers. Po ťažkých dvoch rokoch som sa ale nevzdal a reality ma pohltili a venujem sa im doteraz.
Už viac ako 3 roky sa aktívne venujem sledovaniu realitného trhu a vyhodnocovaniu štatistík cien nehnuteľností. Mám za sebou takmer 14 rokov práce v realitnej oblasti a viac ako 800 realitných transakcií.
Profesne som viedol vlastnú realitku v Žiline ktorá sa v roku 2019 stala členom celoslovenskej siete prémiových realitných kancelárií Riešime bývanie – Martin Čapo. Aktívne spolupracujeme s reláciou Nové bývanie a viacerými developermi a svojimi radami sa snažím prispieť k tomu aby ste sa aj vy mohli správne rozhodnúť kam budú smerovať vaše kroky pri riešení svojho bývania či investícií.
Prajem úspešný predaj a štastnú ruku pri výbere vášho bývania.
Ing. Ján Ratulovský | realitný maklér Riešime bývanie pre Žilinu a okolie
