Opäť Vás zdravím, dnes naposledy v sérii článkov na tému Ako sa nepopáliť pri kúpe bytu. Ak ste sa dostali až sem, je pravdepodobné, že ste vyhodnotili ponuku ako Váš budúci potenciálny domov alebo investíciu.
Od realizácie Vás deli už len pár krokov, čo teda treba pred momentom rezervácie riešiť.
Určite si dohodu o rezervácii dajte na papier. V prípade, ak riešite nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu, mali by ste podpísať Rezervačnú zmluvu, ak riešite nehnuteľnosť priamo s majiteľom bez realitky, uzatvorte Zmluvu o budúcej zmluve. Pravdepodobne od Vás budú požadovať zálohu. Obvyklá výška sa pohybuje pri kúpe od 1.000 € do 5% z hodnoty nehnuteľnosti. V individuálnych prípadoch môžu požadovať aj viac. Ak Vás nehnuteľnosť oslovila naozaj natoľko, že ju chcete určite uzatvorte jednu z vyššie uvedených zmlúv a to písomne. Často sa stáva, že na nehnuteľnosť sú naraz viacerí záujemci, vy sa môžete natrápiť so zabezpečením financií, nastaviť si veci na kúpu a zrazu si to majiteľ rozmyslí alebo dostane vyššiu ponuku.
V prípade, ak riešite nehnuteľnosť cez realitku určite si preverte či má realitná kancelária zazmluvnenú aj druhú stranu. Pred týždňom som riešil prípad, kedy klient zložil zálohu v jednej solídnej realitnej kancelárií patriacej pod hlavičku veľkej siete, vybavil si financovanie a zrazu si to druhá strana jednoducho rozmyslela. Následne zistil že realitka si vôbec nepoistila predávajúceho zmluvou, proste zobrali od kupujúceho zálohu a potom mali všetci hlavu v smútku.
Pred samotným podpisom rezervácie si preverte právny stav a stav listu vlastníctva. Nápomocný k tomu Vám bude link na tzv. katasterportál – webový portál, na ktorom sa dajú vyhľadať všetky listy vlastníctva. Nájdete ho tu: www.katasterportal.sk.
Preverte si, či stavba nestojí na cudzom pozemku (platí aj pre bytové domy). Ak je pozemok obce alebo mesta netreba sa báť, dajte si pozor na pozemky, ktoré vlastnia súkromníci alebo firmy ak tento pozemok nenadobudnete priamo s bytom. Stav pozemku, rozmery a vlastníka ľahko nájdete na druhom webovom portáli a tým je: https://mapka.gku.sk.
Načo sa často zabúda pred rezerváciou a čo je dobré uviesť do rezervačnej zmluvy alebo do zmluvy o budúcej zmluve:
– termín odovzdania bytu (buď presný dátum alebo do určitého počtu dní od platby),
– prípadné ťarchy na byte a spôsob ich výmazu,
– vybavenie nehnuteľnosti, ktoré je súčasťou kúpnej ceny (ideálne presný inventárny súpis)
– správca bytového domu,
– možnosti odstúpenia od zmluvy jednou aj druhou stranou,
– sankcie v prípade nesplnenia povinnosti uzatvoriť kúpnu zmluvy,
– ideálne je mať v prílohe aj predbežný návrh kúpnej zmluvy,
– výška energií (tzv. zálohový predpis) stanovený správcom (preverte si aj čo zahŕňa a či bytový dom nečakajú v najbližšej dobe opravy ktoré tento predpis navýšia.
V prípade ak idete financovať nehnuteľnosť úverom, nechajte si rezervu. Štandardné zmluvy sa uzatvárajú väčšinou na 4-6 týždňov. Ak ide o komplikovanejší prevod nehnuteľnosti a treba ešte doriešiť nejaké náležitosti (dedičské konanie, výmazy alebo prevod ťiarch) nechajte si dlhší čas a rátajte radšej vždy s horšou variantou.
Ak si rezervujete nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu, preverte si ju, či je zapísana v Obchodnom registri a prípadne si pozrite jej webové stránky. Solídne realitky majú väčšinou na webe aj číslo účtu na zloženie rezervácií. Nech nemáte hlavu v smútku, že ste poslali peniaze niekomu, komu ste nemali.
Ešte si poriešte zadné vrátka a snažte sa dohodnúť pri rezervácii, že v prípade ak sa v procese zistí nejaká vada na nehnuteľnosti alebo jej znalecká hodnota bude výrazne nižšia ako je kúpna cena, máte možnosť odstúpiť a vrátia Vám zálohu.
No a ak ste toto všetko dohodli, absolvovali a vyriešili, môžete si gratulovať. Urobili ste maximum, čo sa dalo a už by Vás nemalo nič prekvapiť. S odvahou do podpisu rezervácie, poslania zálohy, prípadného vybavenia úveru a do bývania…
Ak Vás napadne ešte niečo, čo sme nepreverovali / nezisťovali, dajte mi vedieť a články rád doplním. Ak by ste si nevedeli poradiť, kľudne ma kontaktujte. Konzultácie poskytujem väčšinou v rozumnom rozsahu zadarmo resp. za dobrú referenciu a ak si chcete ušetriť nervy a aj čas tak sa môžete stať mojim klientom.
Ing. Ján Ratulovský
Váš Seriózny realiťák
