Ak hľadáte stavebný pozemok alebo ste v štádiu rozhodovania či kúpiť alebo nekúpiť pozemok ktorý ste si už vybrali v tomto článku nájdete pár tipov čo si treba preveriť aby ste nekupovali mačku vo vreci.
Právny stav a situácia na mape
Veľa pozemkov ktoré sa ponúkajú na Slovensku a predávajúci ich označujú ako bezproblémové má žalostný právny stav. Aktuálne informácie o vlastníkoch pozemkov ako aj o prerozdelení vlastníctva k daným parcelám nájdete v katastri nehnuteľností (aj na internete www.katasterportal.sk).
Najčastejším dôvodom neskorších problémov pri výstavbe je kúpa podielu na pozemku ktorý má viac vlastníkov. Veľa ľudí má predstavu, že keď kúpia podiel, jednoducho si ho od väčšieho celku odtrhnú podľa vlastného uváženia. V praxi a podľa zákona ale majú právo o pozemku rozhodovať všetci spoluvlastníci a ak Vám oddelenie neschvália nastanú pre Vás právne ťahanice a výstavba sa posunie aj o 5 a viac rokov. Kupujte len pozemky vcelku alebo aj podiely ktoré ale po sčítaní budú tvoriť celú parcelu. Ak si nie ste istí a chcete preveriť stav pozemku, po dohode to vieme urobiť za Vás. Pozemky ktoré ponúkame v našej realitnej kancelárii pred predajom preverujeme z právneho hľadiska a na prípadné problémy upozorňujeme, prípadne navrhujeme a realizujeme riešenia (geometrické plány, vysporiadavanie…).
Ďalšou častou chybou je kúpa pozemku bez prístupu. Preverte si na katastrálnej mape či je k danému pozemku prístup a kto je vlastníkom a správcom prístupovej komunikácie. Bez prístupovej cesty môžete na výstavbu zabudnúť a stavebný úrad Vám nevydá stavebné povolenie ani územné rozhodnutie. Niektoré obce majú spracovanú katastrálnu mapu aj na internete na katastrálnom portáli, väčšina územia SR ale zatiaľ spracovaná nie je. Katastrálnu mapu Vám vydajú podľa parcelného čísla pozemku na príslušnom pracovisku katastrálneho úradu podľa Vášho okresu. Poplatok za informáciu je ku dnešnému dňu 8 EUR formou kolkových známok.
Územno-plánovacia informácia
Nie každý zámer Vám úrady schvália. Ak napríklad chcete stavať dom na pozemkoch, ktoré sú určené na iné využitie (rekreačná zóna, park, lesné pozemky, orná pôda) môže sa stať, že nepochodíte. Väčšie mestá a niektoré obce majú spracovaný tzv. územný plán v ktorom si môžete pozrieť na čo je pozemok v danej lokalite primárne určený. Ak sa Váš zámer úplne odlišuje a nemáte chuť pustiť sa do byrokratickej ťahanice na 1-3-5 rokov alebo nemáte super známosti, radšej takýto pozemok nekupujte. Pred kúpou pozemku si určite vyžiadajte stanovisko príslušného stavebného úradu. V mestách je na to vyčlenené oddelenie stavebného poriadku, často sú pričlenené aj okolité obce, v menších dedinách túto informáciu zistíte na obecnom úrade alebo priamo u starostu.
Naši klienti sa nás často pýtajú, že ako je možné, že na liste vlastníctva je uvedené orná pôda a nie stavebný pozemok. Často je to kvôli daniam z nehnuteľností, na možnosť stavať to však nemá vplyv. Podstatné je, čo Vám potvrdia na stavebnom úrade. V prípade ornej pôdy sa zmena na zastavané plochy uskutoční po zápise stavby alebo po zápise rozostavanej stavby do katastra, pri kúpe pozemku teda nemusíte riešiť či je na liste vlastníctva orná pôda.
Dostupnosť a kapacita inžinierskych sietí
Najčastejšie sa pri všetkých pozemkoch uvádza „siete v dosahu“. Keď prídete na pozemok vlastník Vám povie: V ceste je voda, na hranici je plyn, vidíte ten el. stĺp, tak tam je elektrina…. Človek neznalý, vidí a prikyvuje, teda najčastejšie… S touto záležitosťou je asi najviac problémov neskôr. To že plyn a voda sú v ceste, neznamená automaticky, že sa na ne môžete napojiť. Treba zistiť najskôr kto príslušné siete spravuje, či nie sú v súkromnom vlastníctve, aké sú podmienky napojenia a predovšetkým, či siete majú ešte aj voľnú kapacitu pre Vás. Ak je napríklad na vodovod napojených 10 domov, môže to znamenať, že 11 už správca vodovodu nedovolí. Podobne je to aj s elektrinou, plynom, kanalizáciou… Ak na pozemku nie je kanalizácia a v blízkosti nie je vodný tok s dostatočným prietokom tak na čističku zabudnite a budete si musieť pravdepodobne vybudovať žumpu. Samozrejme treba si zvážiť aké máte nároky a či Vás takýto pozemok uspokojí. Ak napríklad chcete vykurovať pohodlne plynom ale plynári Vám nepovolia sa napojiť budete určite nespokojní. Najvhodnejší je postup si pozemok zarezervovať či už ústne alebo písomnou zmluvou a nechať si 3 týždne priestor na prezistenie uvedených skutočností. Prezistenie stavu pozemku na príslušných úradoch a u správcov sietí Vám vieme zabezpečiť aj v rámci našej inžinierskej činnosti za výhodných podmienok. Je lepšie zaplatiť dopredu pár EUR ako kúpiť pozemok, ktorý Vám neskôr nebude vyhovovať.
Asi najmenej problémové bývajú pozemky „medzi domami“ teda v zastavanej časti obce s priamym vstupom na pozemok z obecnej cesty. V tomto prípade netreba byť zasa prehnane opatrný, lebo nie každý predávajúci je natoľko trpezlivý aby Vám dal dostatok času na prezistenie kompletných informácií a pozemok Vám môže „vyfúknuť“ iný záujemca.
Prístup k pozemku a správa cesty
Už som sa viackrát stretol s prípadom, kedy ľudia kúpili relatívne pekný pozemok ale neuvedomili si, že sa k nemu dostanú len vrtuľníkom. Každý stavebník, ktorý ide stavať dom musí zabezpečiť k pozemku prístup nielen pešo, ale aj prístup pre stavebnú techniku a podobne. (Často vzniká problém pri starších domoch nasúkaných tesne vedľa seba v prípade rekonštrukcie ak sused neumožní prístup alebo nie je možné sa inak dostať na pozemok). Dôležitá informácie je predovšetkým či sa pozemok predáva aj s prístupovou cestou (väčšinou to je spoluvlastnícky podiel) alebo či je cesta obecná. Dôležité je to napr. aj kvôli odhŕňaniu snehu v zime, údržbe, verejnému osvetleniu a pod. Dávajte si pozor aby prístupu na Váš pozemok nič nebránilo. Môže sa stať, že napr. tesne okolo predmentého pozemku k ceste ide uzučký pás – parcela, ktorú vlastní niekto cudzí a pri stavebnom konaní Vám to vie potom pekne zavariť. Ak budete kupovať podiel na ceste a nie ste dohodnutí s obcou, prípadne jej neodovzdáte cestu do správy, rátajte s tým, že údržbu a odhŕňanie snehu si musíte zabezpečiť sami!!!
Rozmery pozemku a vytýčenie
Nespoliehajte sa na slová predávajúceho. Presné rozmery pozemku zistíte na katastri. Ideálne je pozemok si dať pred kúpou vytýčiť. Náklady nie sú príliš vysoké a seriózny predávajúci ich väčšinou zaplatí.
Pri rozmeroch pozemku si treba dať pozor aby parcela ktorú kúpite nebola príliš úzka. V súčasnosti sú vyhľadávané hlavne výmery pozemkov od 600 – 800 m2 s minimálnou šírkou 18 – 20 m. Dôležité pri rozmeroch je pamätať na to, že minimálny rozostup medzi dvoma susednými domami by mal byť 7m. Minimálna vzdialenosť stavby – múru od hranice pozemku je 3 m, pri úzkych parcelách môže byť znížená na 2 m. Stavebný úrad môže po dohode odsúhlasiť aj umiestnenie domov od seba len v 4 m vzdialenosti, ale na týchto oproti sebe stojacich stenách nesmie byť žiadne okno obytnej miestnosti. Šírka štandardného rodinného domu sa pohybuje od 8 do 12 m. Aby ste sa vyhli problémom je ideálne hľadať pozemky minimálne 18 m široké. Ak ide o rekonštrukciu (aj zbúranie starého domu a postavenie nového na pôvodnom pôdoryse), vyššie uvedené ustanovenia nemusia platiť. Ohľadom odstupov a výšky výstavby je dobré sa informovať na stavebnom úrade alebo na odbore životného prostredia – stavebný odbor.
Orientácia na svetové strany, sklon a slnko
Pred kúpou si dôkladne preverte ako sa po horizonte pohybuje slnko a či Váš pozemok nie je nadmerne zatienený stromami alebo okolitou výstavbou. Tento faktor ovplyvní nielen Vašu svetelnú pohodu (dostatok svetla v dome) ale má veľký význam aj pri znižovaní spotreby energií na vykurovanie. Ešte viac rozdiely medzi slnečným a zatieneným pozemkom spoznáte ak máte v pláne inštalovať si slnečné kolektory alebo iné zariadenia, ktoré využívajú bezplatnú energiu zo slnka na šetrenie.
Na výstavbu rodinného domu je najideálnejšia rovina. Na rovinatý pozemok môžete bez problémov umiestniť bungalov, podpivničený RD alebo podpivničený čiastočne, či bez pivnice. Ak chcete bungalov, pri svahovitom teréne budete mať podstane vyššie náklady na zemné práce a výstavbu základov. Do svahovitého terénu sa hodí najlepšie čiastočne podpivničený dom osadený do svahu. Šikovný architekt či projektant však niekedy dokáže divy a aj na menej vhodný pozemok dokážu zaujímavo osadiť rôzne typy rodinných domov. Či už chcete stavať na rovine alebo v členitejšom teréne vieme Vám doporučiť serióznu stavebnú firmu, ktorá Vám zabezpečí všetko od projektovej dokumentácie až po kolaudáciu.
Susedia
Pri kúpe veľmi podceňovaný a často nepreverený faktor. Určite odporúčame bez hanby navštíviť potencionálnych budúcich susedov a urobiť si obraz s kým budete mať tú časť zdieľať hranicu pozemku, z jednej, dvoch či troch strán. Zlý sused Vám narobí viac problémov ako všetky vyššie spomínané úrady dohromady.
K článku s môžete vyjadriť nižšie v komentároch. Prečítanie tohto článku Vám samozrejme nezaručí, že budete expert na kúpu pozemkov ale minimálne by Vám mohlo pomôcť sa predbežne zorientovať v tejto problematike. Ak si nie ste istí, radšej sa pýtajte a konzultujte s odborníkmi. Často pár ušetrených EUR za dobrú radu odborníka znamená neskôr investíciu v stovkách ak nie v tisícoch na nápravu.
Prajeme Vám hlavne pevné nervy, výdrž pri hľadaní vysnívaného pozemku, samozrejme trošku šťastia bez ktorého to asi tiež nepôjde, skvelých susedov a príjemné bývanie.
Širokú ponuku pozemkov, ktoré pred kúpou preveríme za Vás nájdete na www.jrreality.sk.
